177万m²！合生创展，广州又一个巨无霸项目曝光！

导读：据悉，将军山地块由两家区属国企——开发区投资集团与科学城集团负责前期地块收储、招商。后续实际操盘方，将由合生创展联合科学城集团开发运营。

这也将成为合生继火村旧改（中央城）之后，在黄埔开发的第二个巨无霸项目。

近日，广州市规划和自然资源局黄埔区分局发布《黄埔区将军山地块（黄埔AP0706、AP0903规划管理单元）控制性详细规划修改必要性及规划方案征询意见公示》，对将军山地块进行控规调整公示征询意见。

据最新控规公示，地块将商业用地大幅减少，增加了巨无霸宅地！

用地位置：APO903、APO706规划管理单元位于黄埔区南部，北至广深沿江高速南至黄埔东路、东至丹水坑路，西至油库路。规划管理单元总面积277公顷规划,用地范围总面积约102.22公顷。

用地调整：开发大道两侧地块由原商业用地兼容商务用地调整为一类工业用地或商业用地兼容商务用地，开发大道东侧地块从原商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地。建筑面由307.65万平方米调整为283.07万平方米，共减少24.58万平方米。

交通优化：新增北侧全互通高速立交，新增横一路支路，延长纵二路、纵四路，新增横四路下穿隧道，拉直规划金竹山路。

公共服务设施：规划新增九年一贯制学校1处、小学1处、幼儿园2处，新增教育设施用地面积合计3.8公顷。新增养老设施1处，面积约0.3公顷。

拟建设为将军山粤港澳大湾区创新园

据悉，将军山地块前身为将军山采石场，之前是广州市润埔投资有限公司的，大约于2011年取得土地使用权。地块分为裕东、润埔以及鑫璟地块三部分，因土地利用效率低下，广州市黄埔区，开发区决定收回地块重新开发。

2020年5月完成裕东地块收储(A地块)，2021年4月完成润埔地块的收储(C地块)，鑫璟地块未知(B地块)。

图源：广州开发区投资集团

2021年10月，开发区建设投资有限公司就发出了对鑫璟地块收储项目拆除工程招标公告，拟对其地上建构筑物进行清拆；

12月，受区土储中心委托，南岗街协同各方，也顺利完成了润埔地块剩余用地收储实施工作，全面清退企业。

图源：黄埔区人民政府

据规划，将军山地块收储后，土地性质由工业物流用地调整为二类居住用地、商业兼容商务用地，总占地面积高达441798平方米，计容总建筑面积1767192平方米，综合容积率4.0。

另外，据2020年披露的信息，这片区将投资超100亿，打造总部聚集区。项目拟建设为“将军山粤港澳大湾区创新园”，导入IAB、NEM等战略新兴产业、新基建等数字经济产业。

将军山地块初版规划效果图，仅供参考，以最终公布为准

图源：广州市规划和自然资源局黄埔区分局

预计将供应商品房约8000套

在规划上，将军山地块经历了一波三折：原为巨无霸物流园区，物流园区收储后一度调整为商业兼容商务用地，以及少量一类工业用地。

而在最新公布的规划图显示，商业用地大幅减少，而调整新增了二类居住用地，以及相应的教育、肉菜市场等公建配套设施。

将军山地块控规调整后

其中，教育配套方面，将军山地块范围内，规划配建1所45班九年一贯制学校，1所18班小学和1所36班小学，2所18班幼儿园。

调整新增的居住用地，全部布局在开发大道以东、广深沿江高速以南区域，东临万科尚城与省电力一局大院。

新增宅地由7块二类居住用地和2块宅地兼容商地组成，容积率均为3.5，建筑密度28%，绿化率35%。

从容积率指标来看，要比一路之隔的巨无霸旧改项目万科黄埔新城，低得多。如设计得当，居住舒适度可能会好一些。

将军山地块新增宅地规模庞大，7块宅地占地面积186535平方米，计容总建筑面积652874平方米；2块宅地兼容商地，占地面积58927平方米，计容总建筑面积214522平方米。

合计总建面约867396平方米，约86.7万方！预计将供应商品房约8000套，相当于将近半个黄埔新城的商品房供应量。

项目将由合生创展操刀

从地块条件来看，将军山项目预计定位为刚需盘，在距离地铁夏园站以及教育配套等方面，基本和黄埔新城大致打个平局。

地块已纳入黄埔区2022年宅地供应计划，预计最快将于明年正式开拍出让。如顺利，将于2024年底前入市。

图源：黄埔观察

据黄埔观察的消息，将军山地块由两家区属国企——开发区投资集团与科学城集团负责前期地块收储、招商。后续实际操盘方，将由合生创展联合科学城集团开发运营。

这也将成为合生继火村旧改（中央城）之后，在黄埔开发的第二个巨无霸项目。

科学城集团+合生创展集团组成的新组合，更是在加快推进黄埔旧改！

2022年5月，据市场消息，合生集团与黄埔签订了2.3平方公里改造合作协议，涉及夏园、茅岗东等多个旧改项目。更早之前，在合生创展的城市更新展厅中，本次提到的将军山项目，也出现在其沙盘中。

而合生集团与科学城的合作早已初见端倪，2022年1月，双方共同成立了合资公司——广州科城创展城市更新有限公司，其中合生集团持股40%，科学城（广州）投资集团有限公司持股60%。

该公司具体的经营范围为“物业管理、土地整治服务、以自有资金从事投资活动、房屋拆迁服务，以及房地产咨询等”，从经营范围看，双方成立该合资公司的主要目的，是城市更新。

值得注意的是，随着合生入主将军山地块和夏园旧改，以及早前由珠光集团介入的宏岗旧改，朱氏家族已成为黄埔南岗片区最大的地主。

朱氏家族三个项目的开发周期，预计长达十年，将合力形成对万科黄埔新城的制衡。

合生创展手握14个旧改项目

2022年，合生创展迎来自己30岁的生日，三十而立。

值得注意的是，近两年随着楼市政策的调控，房地产市场总体出现下行趋势，房企利润也出现水平滑坡。

但合生创展逆势而为，其中期报告显示，截至2022年6月30日，公司实现营业收入131.7亿港元，净利润为63.01亿港元，同比上升11.03%，归母净利润为63.9亿港元，同比上升13.46%。

对此，有业内人士称，合生创展的好成绩是来自一线城市的回报。

数据显示，广州及惠州依旧是合生创展的销售主力城市，2022年上半年共有26个在售物业项目，合约销售额为41.08亿元，占合约销售总额的24%，主要项目包括合生湖山国际、合生悦公馆及合生紫悦府。其中，在广州售出的建筑面积合共为214385㎡，账面值为36.85亿元。

对于合生创展来说，一线城市是其根据地，而深耕大城市的战略，使其降低了近半年以来市场风险带来的冲击。数据显示，合生创展已落成总建筑面积合共约为33.17万平，预期于下半年落成的总建筑面积合共约为179.66万平。

截至2022年6月30日，合生创展土地储备2923万㎡，其中地产板块土地储备约2170万㎡，一线城市土储达1620万㎡，占比达75%。

说起合生创展的发展战略，离不开六个字——“多囤地、慢周转”。

在一次接受媒体采访时，合生创展集团住宅投资事业部常务副总经理闫家瑞曾表示：“合生一直以来在土地拓展方面较为谨慎，不会为了拿地而拿地，而是综合评价资金状况、未来布局、市场走向与投资节点，进行综合测算。”

除了在公开市场拿地外，合生创展手上多个旧改项目，为其带来大量优质土地。

据不完全统计，截至目前，合生及其关联企业正式和网传介入的旧改项目达14个之多，总改造金额超过千亿。

来源：广州市规划和自然资源局黄埔区分局、黄埔观察、
拆神、广州开发区投资集团有限公司

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